В чл. 9, ал. 2 от Наредба 7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони е дадена дефиниция на "застроена площ", там е посочено и кое не се включва в нея:
Застроена площ в урегулиран имот е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградите, вкл. площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ не се включват наддаването над цокъла на сградите, терасите, външните стълби и стълбищните площадки,басейните, рампите, гаражите и другите елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.
В чл. 10, ал. 2 от наредба № 7 е посочено:
В разгънатата застроена площ по ал. 1 се включват и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания, както и застроените площи в подпокривните пространства на сградите.
В § 2 от ДР на Наредба 7 са дадени още дефиниции за застроена площ:
Застроена площ на самостоятелни обекти в сградите (жилища, магазини, ателиета, кабинети, офиси и др. п.) е площта, ограничена от външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата. Към застроената площ на обекта (жилище и др.п.) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания.
(2) Застроена площ на жилище (или на друг обект), разположено на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, вкл. площта на стълбищата в тях.
(3) Когато външната стена е с прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ на обекта се включва цялата й дебелина. Когато външната стена е без прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ се включва само половината от дебелината на стената, а останалата част от външната стена се причислява като обща част на сградата.
Според мен под "застроените площи в подпокривните пространства на сградите" се разбира площта на подпокривните пространства на сградите, които представляват общи части по предназначение.
Трайно установената съдебна практика на ВС и ВКС, обективирана в Тълкувателно решение № 34 от 15.08.1983 г. по гр. дело № 11/83 на ОСГК, Тълкувателно решение № 96 от 16.11.1971 г. на ВС, Решение № 1858 от 31.07.1974 г. по гр. дело № 146/74 г. на I ГО на ВС, Решение № 1135/8.08.1961 г по гр. дело № 3481/61 г. на I ГО на ВС, Решение № 173 от 21.05.2009 г. по гр. дело № 2562/2008 г. на Четвърто ГО на ВКС, както и Решение № 141 от 23.09.2013 г. на ВКС по гр. д. № 507/2012 г., I г. о., ГК и др., е дала тълкуване на въпроса обща част ли е таванското помещение в сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, може ли да се прехвърли собствеността върху таванско помещение, което има височина между пода и покрива му и може да се ползва за живеене, както и има ли значение дали таванското помещение е преустроено в жилище по одобрен архитектурен проект и кои строителни правила и норми следва да бъдат съобразени при извършване на преценка за обособяване на самостоятелния обект - тези към момента на изграждането или тези, действащи към момента на предявяване на иска. По начало подпокривното пространство /таванът/ на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилище, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни помещения към тавана, представлява обща част на сградата. Тази обща част може да бъде такава по своето естество или по предназначение, в зависимост от това дали отговаря на строителните правила и норми за нужна височина и обем, за да се изградят самостоятелни обекти /сервизни помещения/ или не. Когато подпокривното пространство (таван) или част от него няма нужната височина,
площ и обем, нито има достъп до него от нормална стълба и е неизползуваемо освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява обща част по естеството си. В противен случай то е обща част по предназначение. Когато подпокривното пространство /таванът/ е обща част, същото не може да бъде предмет на прехвърлителни сделки или на съдебна делба, нито да бъде придобивано по давност, преди да е било променено предназначението му /ТР № 34 от 15.08.1983 г. на ОСГК на ВС/. Разпоредбата на чл. 38 от ЗС е императивна, което означава, че общите части възникват по силата на закона - с факта на възникване на етажната собственост, при което не е необходимо изрично волеизявление на собственика на отчуждавания индивидуален жилищен обект. Отчуждителят на индивидуалния жилищен обект не може по своя воля да изключи определени общи части от общите части на сградата и да им придаде характер на индивидуална собственост. Преустройството и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения в подпокривното пространство (таванът) може да стане по съгласие на всички етажни собственици при спазване на законните изисквания за извършване преустройството.
Съгласно Тълкувателно решение № 34 от 15.VIII.1983 г. по гр. д. № 11/83 г. на ВС, ОСГК, подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни помещения към такива, е обща част от сградата. Подпокривното пространство (таванът) - обща част от сградата, който има нужната височина, пространство, обем, до който има нормален достъп от стълба и от което могат при спазване съответните законни изисквания да се изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи, е обща част по предназначение. Преустройството и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения може да стане по съгласие на всички етажни собственици при спазване на законните изисквания за извършване преустройството. Когато подпокривното пространство (таван) или част от него няма нужната височина, площ и обем, нито има достъп до него от нормална стълба и е неизползуваемо освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява обща част по естеството си. Предназначението му не може да се променя. Подпокривното пространство (таванът), който е обща част от сградата, не може да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебна делба, нито да се придобива с давностно владение, докато не бъде променено предназначението му. Отделните етажни собственици не могат да извършват разпоредителни действия със своята идеална част от него.
Съгласно Решение № 118 от 7.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3138/2014 г., II г. о., ГК:
„Общите части на сграда, в режим на етажна собственост, определяни като такива по предназначение или по естеството си, макар и да нямат самостоятелно значение и следват главната вещ, могат да бъдат предмет на съдебна делба, доколкото са обособени като самостоятелни обекти в подпокривното пространство, без то да е загубило изцяло или отчасти характера на обща част по предназначение. Така, когато подпокривното пространство е обща част по предназначение, т. е. има нужната височина, обем и в него могат да се изградят спомагателни помещения на всеки един от собствениците на обекти в етажната собственост, или има изградени такива, те могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или трети лица или да се придобият по давност.
Критериите за преценка на характера и естеството на подпокривното пространство изцяло или отчасти като обща част, са както фактически, така и юридически. Фактическите се базират на данните за актуално /към момента на търсената правна защита/ състояние на подпокривното пространство, данните, при изградени обекти на собственост, към кой момент са изградени и налице ли е съгласие - явно или мълчаливо от страна на собствениците на обекти в етажната собственост по отношение на извършеното преустройство, а юридическите - на съответствието на изградените обекти с действащите към момента на изграждане СПН /подзаконови нормативни актове/."
Съгласно Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по т. д. № 3/2014 г., ОСГК, ако към момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е изготвен и не е одобрен, договорът за покупко-продажба е действителен, но неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от фактическия състав на придобиването: обособяването на реално определената част, като отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ, съгласно сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при спазване на строителните правила и норми.
Съгласно чл. 202 от ЗУТ правни сделки за прехвърляне на реално определени части от съсобствена сграда, жилище или друг обект могат да се извършват, само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти. Разпоредбата на чл. 202 ЗУТ не въздига инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на правните последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се осъществи правното действие на сделката.
Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.
Съгласно Закона за благоустройството на населените места в Княжество България Закона за благоустройството на населените места в Княжество България (Обн., ДВ, бр. 67 от 1905 г., отм., ДВ, бр. 117 от 31.05.1941 г.) е допустимо изграждане на жилища при определените в чл. 63 условия. Това включва изискването за минимална височина на жилището от 2,50 метра. Съгласно чл. 39 от закона всички строителни работи в княжеството стават след формално строително разрешение, а съгласно чл. 43, ал. 3 от същия закон всички видове държавни, окръжни, общински, духовни и всички от обществен характер частни или корпоративни строения се извършват винаги по утвърдени от Министерството на Обществените Сгради, Пътищата и Съобщенията проекти и други книжа. Съгласно чл. 69, ал. 1 от същия закон проекти за каквито и да било строежи се съставят и прилагат, а самите строения в градовете: София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Плевен и Видин, се извършват от техници с признато средно или висше техническо образование, според значението на плановете или постройките. Съгласно чл. 70 планове, проекти, снимки, експертни заключения и други книжа от технико-строително естество имат законна валидност, само когато са подписани от лице с признато и оповестено по горния начин завършено висше и средно техническо образование.
Съгласно чл. 52 от Наредбата за застрояване на ст. София (Обн., ДВ, бр. 65 от 22.06.1934 г.) всяко жилище (апартамент) трябва да има най-малко: една стая, антре или вестибюл, клозет, кухня, избено или таванско помещение, разстоянието от най-отдалеченото жилище до стълбата не може да бъде повече от 15 метра. Съгласно чл. 57, б. „а“ от Наредбата най-малката светла височина на помещенията за вътрешната строителна част в помещенията за живеене е 2,90 м.
Съгласно чл. 50 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство (обн., ДВ, бр. 69 от 02.09.1977 г. и бр. 70 от 06.09.1977 г., отм., бр. 48 от 26.05.1995 г., в сила от 26.07.1995 г.) жилищните помещения, ателиетата, стаите за творческа работа и др. в подпокривното пространство, изграждани съгласно чл. 63, трябва да имат светла височина за 50% от площта им най-малко 2,30 м, а в най-ниската им част - най-малко 1,50 м.
Съгласно чл. 72, ал. 3 от Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (Обн. - ДВ, бр. 3 от 2004 г.) жилищните помещения във вилни сгради и в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2,30 м в 50 на сто от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част.
Съгласно чл. 72, ал. 3 от сега действащия текст на Наредба № 7 (Изм. - ДВ, бр. 51 от 2005 г., в сила от 21.06.2005 г., изм. - ДВ, бр. 84 от 2022 г., в сила от 22.11.2022 г.) светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради и сгради със смесено предназначение трябва да бъде най-малко 2,60 м. При преустройства и реконструкции на съществуващи сгради се допуска намаляване на минималната светла височина на жилищните помещения с до 10 на сто.
- при който височината при ограждащите стени е „0 (нула)“.