Интересен казус с общи части

[weiss]

Здравейте, колеги и потребители!

Имам интересен казус с общите части на имот в София. За помещение със статут на магазин с площ от 80 кв.м., в жилищна сграда с РЗП около 600 кв.м., на три етажа, имам описани в НА общи части от около една четвърт. Актът е от 1993, по ч. 1 от ЗВСОНИ. Така цитираните идеални части от общите части на сградата съвпадат напълно с идеалните части от правото на собственост върху парцела. Първоначално реших, че се касае за фактическа грешка, но не би: Първичния документ за собственост е НА от 1936, придобиването е по чл. 62 от тогава действащия Закон за етажната собственост, който не успях да издиря. В акта и записката към него са цитирани същите общи части, с уточнението: "....съгласно чл.2 от ЗЕС, съответстващи на съотношението между стойността на това помещение и останалите помещения в сградата..." Някой имал ли е подобен казус, знае ли за какво иде реч, и може ли да дадете съвет как да се процедира? При предстоящ ремонт на покрива се появява и интересът от преизчисляване на общите части. Засега вариантите са два: 1. Издаване на нотариален акт за спогодба с участието на всички етажни собственици, съответно експертиза за изчисляване на общите части на всички (което не е реалистично), и 2. по съдебен ред, срещу всички участници в ЕС, с назначена от съда експертиза. За трети вариант нямам идея, помагайте

[hristev]

Обсъждаше се нещо подобно във форума преди 2-3 години. И тогава дадох отговор, и сега съм на същото мнение.

Решението е бързо и лесно.

На кратко:

По царско време - така е било.

Сега е друго.

Сега се прилага

Приемане на решения от общото събрание

Чл. 17. (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
(2) Общото събрание на собствениците приема решения:
1. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части - със 100 на сто идеални части от общите части;
2. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години - с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части;
3. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
4. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
5. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране - с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части;
6. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г., доп. - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост, както и за изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства - с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части;
7. (нова - ДВ, бр. 26 от 2016 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2023 г. (*)) за избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията на управителния съвет (управителя) или на част от тях на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, също и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост;
8. (нова - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) за разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост, взети с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части - за решение по чл. 51, ал. 9.
(3) Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.
(4) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти.
(5) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) По реда на ал. 4 се определят идеалните части от общите части въз основа на представените данни от собствениците или информацията по чл. 23, ал. 1, т. 10, когато:
1. сборът от процентите на идеалните части на собствениците в общите части на сградата не е равен на 100;
2. управлението се осъществява във всеки отделен вход, а сборът от процентите на идеалните части на собствениците от общите части във входа не е равен на 100.
(6) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Определените идеални части по реда на ал. 4 и 5 се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа. Общото събрание може да откаже да одобри определените идеални части само ако е допусната грешка в пресмятането.
(7) (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г., предишна ал. 4, изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши следните решения да се приемат с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти:
1. приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред;
2. избиране и освобождаване членовете на управителния съвет (управителя) и касиера;
3. избиране и освобождаване членовете на контролния съвет (контрольора);
4. (доп. - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) определяне размера на паричните вноски за разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата;
5. създаването на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;
6. използване на общите части на сградата и прилежащата и площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми.

[weiss]

Чл. 17 Ал 4 започва с : " Когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата..... ", не е такъв обаче нашият случая, ние имаме ясно посочени ИЧ в титул за собственост. Ясно е, че тогава е било едно, сега е друго, въпросът си е какво да се прави Не можем да променяме НА с решения на ЕС.

[hristev]

Считам, че тълкувате закона неправилно.

Първото изречение на цитираната разпоредба говори за множество титули за собственост, пък вие описвате какво пишело във вашия си.

На първо място - кажете, ако за вашия обект с площ от 80 кв. м. са отредени с 1/4 ид. ч. от общите части, то водейки се от формалната логика не можем ли обосновано да предположим, че в някой друг титул за собственост няма да са са посочени идеални части, доколкото РЗП на сградата е 600 кв. м. ?

Отделно, разпоредбата е приложима ако сборът на ид. ч. във всички титули за собственост не е равен на 100%. Сиреч - ако не е 100, или ако дори в един нотариален акт пише "ведно със съответните идеални части от общите части на сградата" - препразпределяте по реда на нормата.

Та, изследвахте ли всички документи за собственост на останалите самостяотелни обекти /СОС/ в сградата?
Уверихте ли се че в титулите за собственост на всички останали СОС в сградата има/няма посочени ид. ч. ?
Сборът от ид. ч. от всички титули за собственост на СОС в сградата равен ли е на 100% ?

На второ място - НЕ променяме идеалните части в нотариалния акт с решение на общото събрание, защото съгласно цитираната от мен разпоредба преразпределението се прави само за целите на ЗУЕС.

На последно място - Проблем ще имате само ако действително сборът на ид. ч., описан във всички титули за собственост, е равен на 100%. Тогава "де юре" ще трябва да платите 1/4 от ремонта, но "де факто" имате друг полезен ход. Последното ще запазя в тайна, защото не е разумно да си разгласявам професионалните тайни.