Ред за удовлетворение при Публична Продан

[lexor]

Моля за идеи относно следния казус:
През 2003 г. е сключен договор за ипотека между кредитор, длъжник и трето лице собственик на имота (правото на строеж) - ипотекарен длъжник, като обезпечение по взет кредит от 50 лв. Правото на строеж е реализирано през 2005 и имотът увеличава стойността си. Собственикът учредява втора ипотека след акт 16. Първият кредит е станал изискуем и имотът се продава чрез публична продан. В хода на производството към взискателя - Ипотекарен Кредитор, са се присъединили:
1. Ипотекарният длъжник чрез титул срещу длъжника по кредита за направените подобрения във имота за сумата от 50 лв;
2. Ипотекарният кредитор по втората по ред ипотека за сумата от 30 лв;
Сумата получена при продажбата - 40 лв е крайно недостатъчна да удовлетвори тримата взискатели.
За разпределяне на сумата всички претендират да са преди останалите.
1.Първият по ред Кредитор по понятни причини - 50лв;
2.Ипотекарният длъжник - по чл. 177 (1) за направените подобрения след първата ипотека - 50 лв;
3.Вторият Кредитор, че Ипотеката, макар и втора по ред е заедно с подобренията в имота, следователно трябва да се удовлетвори преди ипотекарния длъжник (собственик)- 30 лв;

Някакви решения????

[arteglam]

Аз имам следната идея:

Първи ще се удовлетвори втория ипотекарен кредитор, който е направил подобренията поради това, че т.4 от ал.1 на чл. 136 ЗЗД му дава привилегия на предпочително удовлетворяване преди вземанията в т. 3, обезпечени с ипотека.
Втори ще се удовлетвори първият ипотекарен кредитор, поради хипотезата на т. 3 от ал. 1 на чл. 136 ЗЗД, поради това, че е обезпечен с ипотека.
Трети ще се удовлетвори ипотекарния длъжник за напревените подобрения, защото чл. 177 ЗЗД му дава едно предпочително удовлетворяване, което не е изброено в чл. 136 и си мисля, че тогава ще действа хипотезата на чл. 137 ЗЗД, която гласи, че той ще се удовлетвори след вземанията по т.6 от чл. 136 ЗЗД.
Интересен казус Обърках се на няколко пъти, но мисля, че това е отговора.

[lexor]

Обаче ипотекарният длъжник (няма лично задължение към кредитора) е направил подобренията след първата ипотека т.е. тя не включва подобренията. Не следва ли по чл. 177 (1) той да се удовлетвори преди ипотекарните кредитори?

[arteglam]

На мен ми стана странно как от публичната продан са се получили само 40 лв, а те имат да вземат 130 Как са се навили обезпечението им да бъде само този имот.
Иначе мисля, че сте прав колега. Грешката в случая е моя, защото не съм си дочел като хората текстовете
Чл. 137 казва , че ''когато законът не определя ред за удовлетворяване на едно вземане..'' В случая очевидно в чл. 177 той е определил ред и той е длъжника да получи от цената на имота за направените разноски преди ипотекарните кредитори.
Следователно грешката е моя и вие сте прав Първи ще бъде длъжника и после двамата кредитора както съм ги посочил. Интересен казус наистина.

[lexor]

С уточнението, че не съм колега и предварително се извинявам ако бръщолевя глупости...
Ясно е, че вторият кредитор е преценил отпуснатия заем да се обезпечи с разликата между (условно казано) правото на строеж - 50лв и стойността на завършения обект с направените подобрения - 100лв. Тоест той е предоставил 30 лв при оценка на подобренията (направени от собственика) равни на 50 лв.
Не следва ли от това, той да бъде удовлетворен преди собственика, тъй като ипотеката тежи именно върху увеличената цена на имота към момента на договора след акт 16 (заедно с всички подобрения). Ако нямаше втори кредитор цялата сума би трябвало да отиде у собственика на имота.
Или казано иначе - първо втория кредитор - 30лв, после собственика - разликата между цената на подобренията и втората ипотека (50-30=20 лв, но в този случай 10 лв, тъй като няма повече и на края първият кредитор - 0 лв???
Странно звучи, но е справедливо според мен...
Оставяме настрана факта, че имотът е продаден от ПИ на много ниска цена по ред причини - нереално високи първоначални оценки при кредитирането, висок спад в цените към сегашния момент, липса на купувачи и т.н.

[evolyucia]

В чл. 177 ЗЗД се казва "собственик, който не е лично задължен..." Според мен тук въпросът е дали ипотекарния длъжник е лично задължен според законодателя. За съжаление не намерих практика по въпроса, а аз също имам подобен казус в момента. Единственото сигурно е, че втория ипотекарен кредитор по никакъв начин не е привилегирован пред първия, дори да е записано в ипотеката, че става въпрос за подобрения, защото той не е собственик и по никакъв начин няма привилегия по какъвто и да било ред, освен основание, годно да го направи собственик.
Моля lexor да ми каже на какво основание е титула на ипотекарния длъжник срещу длъжника за подобренията

[gudio]

А не пропускате ли една важна думичка - задържане. Кой има право на задържане и на разноски за запазване или подобрение на задържания имот ? Жокер: пише го в един друг закон

[arteglam]

Зависи дали става въпрос за право на задържане по Закона за собствеността или Право на задържане по ЗЗД. Защото има разлика

[gudio]

Зависи дали става въпрос за право на задържане по Закона за собствеността или Право на задържане по ЗЗД. Защото има разлика

И разликата е
2-ри жокер: има два основни вида вещи - движими и недвижими За кои от тях е правото на задържане по ЗЗД ?

[arteglam]

Целта тук не е да си задаваме въпроси кой колко знае, а да решим казуса, предполагам, колега Няма смисъл да обясняваме кое понятие какво е и как се прилага.

[gudio]

Целта тук не е да си задаваме въпроси кой колко знае, а да решим казуса, предполагам, колега Няма смисъл да обясняваме кое понятие какво е и как се прилага.

Ами даваш грешно решение, затова ти подсказвам. Cuiusvis est errare: nullius nisi insipientis, in errore perseverare. "Еволюция" дава правилните насоки, но данните наистина не са достатъчни.

[arteglam]

Ами кажи твоето мнение и така ще си видим грешките
За въпросите. Правото на задържане по чл 91 от ЗЗД е само за движими вещи а по чл. 72 от ЗС е и за движими и за недвижими и на него има право само добросъвестния владелец.
В случая не знам, защо трябва да се насочваме към тези норми при положение, че никъде в казуса не се иска да се определя кой има право на задържане, поради били то подобрения, разноски или нещо друго. Пита се по какъв ред ще се удовлетворят кредиторите. Може наистина да има нещо, което аз не виждам Можете да кажете вашето решение, колега и да го видя.

[gudio]

В случая не знам, защо трябва да се насочваме към тези норми при положение, че никъде в казуса не се иска да се определя кой има право на задържане, поради били то подобрения, разноски или нещо друго.

Ти се насочваш:

Аз имам следната идея:
Първи ще се удовлетвори втория ипотекарен кредитор, който е направил подобренията поради това, че т.4 от ал.1 на чл. 136 ЗЗД му дава привилегия на предпочително удовлетворяване преди вземанията в т. 3, обезпечени с ипотека.

[arteglam]

Мисля, че ти хванах мисълта. Искаш да кажеш, че поради това, че втория ипотекарен кредитор няма качеството на добросъвестен владелец или собственик той не може да се ползва от привилегията на т. 4 от ал. 1 на чл. 136 от ЗЗД за направените си подобрения, защото той няма право на задържане. Ако съм разбрал правилно. Наистина ще е по-добре обаче да си напишеш решението

[gudio]

Хайде да се опитаме:
Имаме:
І-ва договорна ипотека за 50 лв. между кредитор А и В - "собственик на имота (правото на строеж)" - това е много проблемен неизяснен въпрос - ипотекарен длъжник, за обезпечаване на задълженията на длъжника по кредита Б

Правото на строеж е реализирано през 2005 и имотът увеличава стойността си.

ІІ-ра договорна ипотека след акт 16, учредена от В в полза на Г

В хода на изп. производство към взискателя А – с ипотека І, се присъединяват:

1. В чрез титул срещу длъжника по кредита Б за направените подобрения във имота за сумата от 50 лв Какъв е този титул против Б, след като нали В е титуляр на ипотекираното вещно право, а Б е само кедитополучател;
2. Г - ипотекарен кредитор по ипотека ІІ за сумата от 30 лв;

Сумата получена при продажбата - 40 лв е крайно недостатъчна да удовлетвори тримата взискатели.

За разпределяне на сумата всички претендират да са преди останалите.

1.А с ипотека І иска - 50лв;

2.В - ипотекарен длъжник иска по чл. 177 ЗЗД направените подобрения след първата ипотека - 50 лв;

3.Г с ипотека ІІ твърди, че измества В, защото ипотеката му обхваща подобренията и (вероятно) В е лично задължен към него (никъде не се казва, че ипотека ІІ е в полза пак на Б);

Като им наслагаме имена "А", "Б", "В" и т.н. става ясно, че има някаква грешка. В учредява двете ипотеки - едната върху право на строеж, втората върху постройката. Снабдява се обаче с някакъв (симулативен ) титул против Б за подобрения, увеличена стойност на... собствения си имот Противопоставим ли е такъв титул съгласно чл.298 ГПК на А и на Г
Иначе, ако се абстрахираме от усложнения от типа: ипотекирано право на строеж за триетажна сграда, пък построена 5-етажна такава, която в завършен вид ипотекирана за втори път и т.н., рецептата е:

А с първата ипотека получава всичко ! Ипотеката върху право на строеж се простира по право и върху постройката. Погледнете съдебна практика - има в изобилие. Замисълът на чл.177 е да не се допусне неоснователно обогатяване на длъжника за сметка на лицето, ипотекирало в негова полза свой имот. Ипотекарният кредитор при учредяване на ипотеката е преценил дали имотът ще го удовлетвори и затова разликата в увеличената междувременно стойност е логично да отиде за собственика, който не е лично задължен. "Да, ама не (в конкретния случай)" Тук имаме ипотека на право на строеж и тя се разпростира върху него и когато то е реализирано и обективирано в постройка. Ипотеката е учредена именно с оглед бъдещата стойност на това право. Иначе всеки строителен предприемач може да разиграе този цирк в сговор със собственика на терена или на правото на строеж. Реализирането на право на строеж не е "увеличаване на стойността" на правото на строеж, нито е "подобрение" осъществено върху правото на строеж.

[arteglam]

Имам чувството, че трябва малко повече да почета за Ипотеката и за процедурите Доста добре сте го обяснили колега.

[evolyucia]

arteglam, моля все пак да ми отговорите на какво основание е титула на ипотекарния длъжник срещу кредитополучателя. Както казах, имам подобен казус и разсъждавам активно върху възможностите да запазя интереса на собственика за стойността на подобренията му след ипотеката и би ми било полезно. При вас този процес се развива, но не ми стана ясно дали все пак е проведена проданта, ЧСИ направил ли е разпределение и подадени ли са реални жалби срещу това разпределение
gudio, моля за Вашето мнение по въпроса ми дали ипотекарния длъжник е лично задължен, или само последващ собственик, придобил имота с ипотека би отговарял на хипотезата на 177

[evolyucia]

gudio, не възразявам че ипотеката върху правото на строеж се простира и върху постройката, но възразявам по отношение на стойността. Определено не съм съгласна, че А ще получи цялата стойност и определено твърдя, че построяването на сградата са подобрения, които биха се дължали на ипотекарния длъжник /стига да приемем, че той не е лично задължен/. Друг би бил случая ако в ипотеката е записано точно на какъв етап на строителство е сградата в момента на учредяване на ипотеката. Правя аналогия от много случаи, в които строители продават право на строеж на клиенти без започнато строителство, след което предявяват претенции за цената на извършените СМР. Това наложи трайна практика едновременно с продажбата на правото на строеж да се подписват и договори за строителен продукт, в който да се уточнява каква част от продажната цена на едно строящо се жилище представлява правото на строеж и каква част е цената на СМР

[gudio]

"Икономиката на правоотношенията", както би казал бай проф.Кожухаров е ясна:
1. Б е строител, В е собственик на терена или титуляр на правото на строеж. Най-вероятно Б и В са свързани лица - фирми на един и същи строител-тарикат, напр. "Билд-Корект" ЕООД и "Билд-Корект 2003" ЕООД, двете с едноличен собственик великия строй-предприемач инж.Ганьо Дюлгеров
2. Кредитът се получава през фирма Б, защото фирма В вече достатъчно е затънала или вероятно е изтеглила първия кредит от същата банка, сега се урежда втори такъв, затова се прави втора фирма-кредитополучател, а първата става "реален поръчител", демек ипотекарен длъжник.
3. С парите от кредита, предоставен от банка А на Б, се построяват постройките и се реализира правото на строеж на В
Бизнес-планът на великия строЙтел инж.Ганьо Дюлгеров се състоЙ в това "Банката ми дава пари, за да направя "подобренията", които после ще искам от банката да ми ги плати още веднъж на основание чл.177 ЗЗД"
Викаш, те гениалните неща са всъщност... много простички

[evolyucia]

Тя икономиката на отношенията е ясна и наистина простичка. В най-често срещания случай е ясна и на банката. Там обаче хората на тези нива не ги интересуват последствията, а само комисионните. Аз обаче си мисля, че колкото и да е парадоксален извода ти, че банката отпуска пари за подобрения, а ги получава подобрителя е все пак законосъобразно в случая. Пък и то кьорав карти не играе . Незнам защо се загуби човека, който повдигна въпроса. Ти правилно отбеляза по-горе, че титула на подобрителя срещу кредитополучателя е измислен, но ми е интересен и необходим. Най-вероятно въпросът е придвижен вече и ако има жалба срущу разпределението съответния окръжен съд вече се е произнесъл.