Обща част от сградата ли са подземна улица и гаражи?

[fragend]

Здравейте, има ли закон, указващ, кой следва да финансира ремонт по описания по-долу случай? (ЗУЕС, ЗУТ или някой друг Закон?)
Описание на казуса:
• Новообразуван УПИ от два отделни имота на двама учредители на право на строеж на жилищна сграда, на времето, не е бил разпределен от строителя между обектите в сградата (апартаменти и офиси) на % и.ч. от о.ч.. Така този УПИ е останал обща собственост на учредителите на право на строеж.
• Обектът включва и подземни гаражи и подземна улица за достъп до същите; гаражите са записани като принадлежащи към сответни обекти в сградата (! като при това има обекти без гаражи и такива с по няколко гаража).
• Незастроената част от УПИ по проект е предвидена и съответно оформена като
o алея (под която, по продължение на сградата се намира т.н. подземна улица осигуряваща достъп до
гаражите, а оттам – и до обектите в сградата).
o зелена площ.
• Подземните гаражи са разположени от двете страни на подземната улица – половината – под сградата, другата половина – под зелената площ.
• От доста години насам в подземната улица и голяма част от подземните гаражи, намиращи се под зелената площ се появиха течове, причината за която – по преценка на „знаещи“ – е нарушаване на хидроизолацията на алеята и/или тревните площи в двора.
• От направените дотук проучвания става ясно, че отстраняването на течовете в подземните улица и гаражи ще бъде много скъпо.
При така описаната ситуация възниква принципен въпрос: кой следва да поеме разноските по един такъв ремонт?

Някои от собствениците на подземни гаражи твърдят, че това е отговорност на двамата собственика на УПИ. (!)Доколкото учредителите на право на строеж не са отговорни за инженерно-стрителното решение на Строителя, не виждам логика в това, същите да носят отговорността за финансиране в гореописания казус.....?)

От направената справка с отговарящия за въпросите по у-ние на ЕС от юридическия отдел в Общината в София става ясно, че доколкото подземният етаж (улица и гаражи, и мазета) представлява част от строежа, то следва той да се води като обща част и разноските по отстраняването на всички повреди (вкл. течовете сега) следва да се поемат от всички обитатели на сградата в съответствие с приписаните им % и.ч. от о.ч. на същата.
(!)Такова финансиране оспорват съседи, които не притежават подземни гаражи. Според мен – справедливо.
.......
Благодаря предварително за всяко „подсказване“ (градивен коментар) по така изложения казус, респ. по въпроса най-горе!

[guest1]

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.

[kalahan2008]

Чл. 37.(4) (Нова - ДВ, бр. 101 от 2015 г.) В сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект във:
1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата, или
3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

В зависимост от това кой от трите варианта отговаря на вашата сграда, отговорът на въпроса Ви е различен.
Ако се касае за принадлежности към апартаментите (т.3), те не са общи части, а са собственост на собствениците на апартаментите и тяхната поддръжка и ремонт е отговорност на съответните собственици.
Ако се касае за обща част (т.2), то от общината са прави - отговорност на всички етажни собственици.
Ако се касае за паркинг-гараж със самостоятелен идентификатор за целия паркинг - гараж, съответно паркоместата са идеални части от него, не се касае за общи части, а ремонтът е отговорност само на тези собственици, които притежават съответните идеални части от подземния паркинг.
Всичко зависи от това какво е посочено в нотариалните актове и инвестиционния проект. За целта се консултирайте с адвокат в областта на вещното право, който да прегледа нотариалните актове и архитектурния проект на сградата и да прецени от описанието на паркингите и/или гаражите за коя от трите хипотези става въпрос.

[bozyo]

Ако се касае за принадлежности към апартаментите (т.3), те не са общи части, а са собственост на собствениците на апартаментите и тяхната поддръжка и ремонт е отговорност на съответните собственици.

да допуснем, че принадлежност към апартамент от тип "мазе" граничи с абонатната станция на сградата. това обща стена между два обекта в сградата ли е, продължението на апартамента и обща част на всички собственици? кой отговаря за ремонта на стената?

над мазето има плоча и магазин. чия е плочата и кой следва да плаща нейния ремонт? ако тя е "собственост" само на собственика на апартамента и на неговата принадлежност, последният може ли да рути "собствената си" плоча? ако усложним задачата, допускайки същото лице да е собственик на магазина, може ли да премахне "общата за двата обекта" плоча, или все пак тя е част от носещата конструкция на сградата?

принадлежност от тип "таванско помещение" включва ли покрива над себе си? при "соца" много стринки считаха, че ремонтът на покрива е проблем само на жителите на последните етажи, понеже стринката на втория етаж няма теч. или разходите за ремонта на покрива като обща част на сградата са за сметка на всички собственици съобразно техните идеални части, както пише в ЗУЕС?

връщайки се към описания казус, имаме граница между обща част и индивидуален обект (в първата хипотеза). нещо повече, тази плоча между алеята в двора и (подземния?) гараж защитава основите на сградата от наводняване, поради което изпълнява функциите на покрив.

[bozyo]

• От доста години насам в подземната улица и голяма част от подземните гаражи, намиращи се под зелената площ се появиха течове, причината за която – по преценка на „знаещи“ – е нарушаване на хидроизолацията на алеята и/или тревните площи в двора.
• От направените дотук проучвания става ясно, че отстраняването на течовете в подземните улица и гаражи ще бъде много скъпо.
При така описаната ситуация възниква принципен въпрос: кой следва да поеме разноските по един такъв ремонт?

или аз съм го изтървал, или не сте посочили кога е предаден строежът. има шанс да сте още в гаранционния срок и е възможно разноските да са за сметка на строителя. отделно, че не е сигурно дали строителят изобщо си е дал труда да положи хидроизолация, което се доказва с доста трудоемка (и съответно скъпа) техническа експертиза.

така че най-добре не губете време по форуми, а потърсете опитен съветник. проблемът освен юридическо измерение, има и редица технически особености.

(!)Такова финансиране оспорват съседи, които не притежават подземни гаражи. Според мен – справедливо.

в предния отговор посочих стринките от соца. дори сравнението да е обидно за някого, доводът е със същото качество. ако някой не иска да плаща, защото не ползва тази обща част, да си нарами апартамента на гръб и да си го носи със себе си. подобни спорове обикновено завършват с описаното:

... От доста години ... се появиха течове ...

понеже тези течове не биват остранявани "доста години" (2,3, 5, ... 15, 55?), то те рано или късно водят до пукнатини, ръжда в арматурата и отслабване на конструкцията. докато не дойде великият съдбоносец, Природата, с едно земетресенийце, и конструкцията не се разцепи. да ги пита човек какво ще правят тези "без гаражи", ако сградата се сгромоляса...

[guest1]

да допуснем, че принадлежност към апартамент от тип "мазе" граничи с абонатната станция на сградата. това обща стена между два обекта в сградата ли е, продължението на апартамента и обща част на всички собственици? кой отговаря за ремонта на стената?
над мазето има плоча и магазин. чия е плочата и кой следва да плаща нейния ремонт? ако тя е "собственост" само на собственика на апартамента и на неговата принадлежност, последният може ли да рути "собствената си" плоча? ако усложним задачата, допускайки същото лице да е собственик на магазина, може ли да премахне "общата за двата обекта" плоча, или все пак тя е част от носещата конструкция на сградата?
принадлежност от тип "таванско помещение" включва ли покрива над себе си? при "соца" много стринки считаха, че ремонтът на покрива е проблем само на жителите на последните етажи, понеже стринката на втория етаж няма теч. или разходите за ремонта на покрива като обща част на сградата са за сметка на всички собственици съобразно техните идеални части, както пише в ЗУЕС?
връщайки се към описания казус, имаме граница между обща част и индивидуален обект (в първата хипотеза). нещо повече, тази плоча между алеята в двора и (подземния?) гараж защитава основите на сградата от наводняване, поради което изпълнява функциите на покрив.

Толкова ли е трудно да се разбере текста

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

Щом от едната страна е собствеността на един, а от другата страна е друга собственост - елемента е „обща част“! С едно изключение - в същия член

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.

Колкото до въпросните „стринки“ ...
При един теч от покрива, този на първия етаж казал - „Докато водата дойде до мен - не ми пука!“
Когато обаче се запушил канала и наводнил точно първия етаж - другия, от последния етаж казал - „Когато цялата сграда се напълни - тогава ще му мисля!“

[ivanov_p]

Всичко зависи от строителните книжа и статута на обектите и без да се четат не може да се отговори.

[fragend]

Благодаря на всички, които коментариха и предложиха посоки за действие по изясняване на казуса! За оформяне на темата отговарям:
• Сградата е „влязла в експлоатация“ през 1995 г. т.е. не виждам основание за гар. претенциии.
• Всички подземни гаражи са вписани в документа за собственост на съответния обект в сградата (апартамент или офис). Т.е. те със сигурност са „отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата т.е. -частна собственост“; клетките са с врати, не е общо гаражно помещение с паркоместа.
• Половината от тези гаражи са разположени под самата сграда; останалата половина – под зелената площ.
• Застрашени от разруха са някои от покривните панели на подземната улица (същевременно изпълняващи функцията на алея по продължение на сградата, за достъп до трите входа на жилищната сграда и няколко надземни гаража) и гаражите, разположени под тревните площи, от другата страна на алеята.
• Изглежда, че виждането на Общината за това, че става думи за о.ч. на сградата е вярно. Все пак, ще потърсим повторно квалифицирана юридическа консултация за уточняване/потвърждаване на един и същи статус (о.ч.) за : а)подз.гаражи под зелена площ; б) алея/подземна улица; в) подз. гаражи под сградата.

Още веднъж: благодарности на всички коментатори!

[guest1]

Всичко зависи от строителните книжа и статута на обектите и без да се четат не може да се отговори.

Естествено!
Не за първи път се прави "картинка по преразказ".
Затова тук е форум, а не институция.